Dalszy los ustawy o REIT

W dniu 14 października 2016 roku, na stronach Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości („ustawa o REIT”) – polskiej wersji funduszy typu REIT. Od początku projekt ustawy wskazywał na jego zalążkowy charakter, liczył tylko 13 artykułów zamieszczonych na 5 stronach i wiadome było, iż czeka go dopracowanie podczas konsultacji publicznych jak i całego procesu legislacyjnego.

W związku z licznymi uwagami przekazanymi zarówno przez środowiska biznesowe (IZFIA) jak i państwowe urzędy (KNF, KDPW), dotyczące chociażby braku zapisu o obowiązku wypłaty regularnej dywidendy wyłącznie dla rozproszonej grupy inwestorów (tzw. free float), która to regulacja, jak się wydaje miałaby zapobiegać wykorzystywaniu REIT-ów przez duże podmioty do tworzenia optymalizacji podatkowych dla swojej działalności deweloperskiej (REIT-y, co normalne, korzystać będą ze zwolnień podatkowych, a podobny problem pojawia się chociażby w Czechach), rząd nieoficjalnie zapowiedział pojawienie się nowego projektu ustawy.

Czy REIT-y ostatecznie przyjmą się w polskim porządku prawnym, spełniając swoją oryginalną rolę oraz jaki będzie ich wpływ na polską gospodarkę i rynek kapitałowy?

Generalnie o REIT

REIT, czyli Real Estate Investment Trust, to najprościej ujmując wehikuł inwestycyjny w formie spółki publicznej, który jest właścicielem nieruchomości komercyjnych. Zyski wypłacane inwestorom nie pochodzą tu ze wzrostu wycen nieruchomości znajdujących się w portfelu tych spółek, lecz z regularnie płaconych czynszów wynajmu powierzchni przez ich najemców. Najczęściej chodzi o nieruchomości i budynki komercyjne, np. duże powierzchnie biurowe czy handlowo – rozrywkowe. REIT-y z powodzeniem działają na rynkach finansowych na świecie od lat ’70, ich liczba obecnie wynosi ok 400, z czego ponad połowa działa na rynku w Stanach Zjednoczonych. Również w Polsce, właścicielami wielu nieruchomości o przeznaczeniu biurowym są fundusze typu REIT, jednakże są to spółki notowane w całości na rynkach zagranicznych.

W generalnym założeniu, REIT-y inwestują na pewnym i stabilnym rynku nieruchomości, zaś statuty tych spółek nakładają obowiązek regularnej wypłaty dywidendy inwestorom, co przynosi im zyski z inwestycji w papiery wartościowe tychże spółek. Dzięki tego typu podmiotom, popularny w Polsce model czerpania zysków z wynajmu nieruchomości, sięgający ok. 4-7 % jej wartości w skali roku, staje się możliwy bez konieczności posiadania początkowego, dużego kapitału na zakup nieruchomości.

Podstawowe założenia istniejącego projektu

Zgodnie z założeniami projektu do ustawy o REIT, ma ona na celu zwiększenie atrakcyjności podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem oraz zwiększenie zaangażowania krajowego kapitału prywatnego na tym rynku. Istotę wprowadzanego szczególnego statusu spółek rynku wynajmu nieruchomości, jako spółek prowadzących działalność na rynku nieruchomości komercyjnych, stanowi zwolnienie podatkowe, ustanawiane w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, które zmierza do eliminacji podwójnego opodatkowania dochodów i przychodów związanych z najmem nieruchomości – na poziomie spółki jako właściciela nieruchomości oraz na poziomie osoby fizycznej jako akcjonariusza. W REIT-ach miałyby być jednak opodatkowane dywidendy i inne dochody wypracowane przez te spółki.Główne założenia spółki typu REIT przedstawiają się następująco:

  • co najmniej 70% aktywów stanowić mają nieruchomości, lub prawa udziałowe w spółkach posiadających takie nieruchomości, ewentualnie papiery wartościowe innych spółek typu REIT;
  • kapitał zakładowy takiej spółki ma wynosić co najmniej 60 milionów zł;
  • dywersyfikacja portfela takiej spółki powinna zakładać posiadanie co najmniej 3 nieruchomości lub odpowiednio udziały w spółkach nieruchomościowych;
  • co najmniej 70% przychodów netto powinno pochodzić z najmu lub odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części;
  • nie mniej niż 90% jej zysku powinno być wypłacane inwestorom w formie dywidendy lub reinwestowane.

Analiza powyższych założeń prowadzi do wniosku, iż w generalnym ujęciu, regulacje na poziomie ustawowym umożliwiałyby REIT spełnianie swojej funkcji wywodzącej się zarówno z założeń polskiego ustawodawcy jak i praktyki funkcjonowania od kilkudziesięciu lat na światowych rynkach finansowych.

Perspektywy na przyszłość

W dniu 29 marca 2017 r. podczas konferencji organizowanej przez Powermeetings.eu i Stowarzyszenie REIT Polska, Ministerstwo Finansów zapowiedziało nowy projekt ustawy na maj br. Zgodnie z zapowiedziami, Rząd podtrzymał strategię stworzenia przepisów uniemożliwiających wykorzystanie tych spółek do optymalizacji podatkowych oraz włączenie pod zakres ustawy inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe, o co szczególnie zabiegało Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.  Pomimo, iż w sensie formalnym ma być to ten sam projekt, to uwzględnienie licznych zastrzeżeń środowisk zainteresowanych projektem, w tym dwóch kwestii kluczowych, o których mowa powyżej, spowoduje, iż będziemy mieli do czynienia w zasadzie z nowym projektem. Z pewnością jednak, w głównych założeniach nowy projekt będzie zbieżny z założeniami przedstawionymi w niniejszym artykule. Projekt ustawy w nowym ujęciu ma ponownie trafić pod konsultacje publiczne.

Należy zauważyć, iż ratio legis wprowadzanej ustawy o REIT wynika zarówno z warunków panujących na rynku nieruchomości jak i aktualnych tendencji politycznych. Zgodnie z przedstawionym przez Ernst & Young Poland raportem, wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2016 r. wyniosła blisko aż 4,6 mld euro, co stanowi wyższy wynik od rekordowego 2006 r. Inwestycje w spółki typu REIT mogłyby natomiast przynosić zyski konkurencyjne dla równie pewnych inwestycji w obligacje bądź lokaty bankowe. Z drugiej strony REIT-y są jednym z założeń Programu Budowy Kapitału stanowiącego część Planu Morawieckiego i mają również służyć gromadzeniu przez Polaków środków na przyszłą emeryturę. Co istotne, o publicznych spółkach rynku wynajmu nieruchomości, mówi się również w kontekście programu „mieszkanie plus”.

Szacuje się, iż ustawa o REIT wejdzie w życie najwcześniej z początkiem 1 stycznia 2018 r.

Naszym zdaniem

Patrząc na nieprzewidywalność i tempo ostatnich zmian w polskim ustawodawstwie, które w ostatecznym rozrachunku zapewne doprowadzą do rozbieżności i błędów legislacyjnych, należy pozytywnie ocenić sposób wprowadzania ustawy o REIT, zakładający rozwinięte konsultacje publiczne. Przepisy istniejącego projektu oraz stan zaawansowania konsultacji co do przepisów o REIT w nowej odsłonie, pozwalają stwierdzić, iż przedmiotowe regulacje, pozwolą tym spółkom na realizowanie swoich celów. Tendencje rynkowe, nawyki inwestycyjne Polaków oraz sytuacja polityczna z pewnością dają gwarancję, iż przepisy ustawy o REIT wejdą w życie i będzie to co najmniej początek przyszłego roku.

REIT-y z pewnością wpłyną na rynek nieruchomości i rynek finansowy, powodując ich dalszy rozwój, a także będą ciekawą alternatywą dla innych „bezpiecznych” produktów inwestycyjnych. Należy też zwrócić uwagę, iż w obecnym stanie prawnym nie ma przeciwwskazań do funkcjonowania funduszy typu REIT na zasadach analogicznych do projektowanych ustawą o REIT, jednakże utworzenie funduszu typu REIT  dziś wiąże się z brakiem możliwości skorzystania z preferencji opisanych w niniejszym artykule.

 

Share Button

Comments

comments